中國土地一級開發(fā)產業(yè)十三五發(fā)展規(guī)劃及投資可行性研究報告2016-2

中國土地一級開發(fā)產業(yè)十三五發(fā)展規(guī)劃及投資可行性研究報告2016-2021年

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【報告編號】：245185
【出版機構】: 華研中商研究院
【出版日期】: 2016年2月
【交付方式】: 特快專遞或EMIL電子版
【報告價格】: [紙質+電子]:7000元 [紙質版]: 6500元 [電子版]:6800元
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【報告目錄】

 
 
第一章 中國土地開發(fā)行業(yè)發(fā)展背景分析 21
1.1 土地開發(fā)的定義 21
1.1.1 土地開發(fā)的定義 21
1.1.2 土地開發(fā)行業(yè)的分類 21
（1）土地一級開發(fā) 21
（2）土地二級開發(fā) 22
1.1.3 土地開發(fā)流程綜述 22
（1）土地一級開發(fā)流程 22
（2）土地二級開發(fā)流程 24
1.1.4 土地開發(fā)基本原則 25
1.2 土地開發(fā)模式分析 25
1.2.1 土地一級開發(fā)模式 25
（1）政府獨立開發(fā)模式 25
（2）城市運營開發(fā)模式 26
（3）主題型項目帶土地開發(fā)模式 26
 （4）一級開發(fā)招投標模式 27
（5）土地整備模式 27
1.2.2 土地二級開發(fā)模式 27
（1）公建配套開發(fā)模式 28
1）PPP(公私合營)模式 28
2）BOT(運營-移交)模式 28
3）土地一級開發(fā)TOT(移交-經營-移交)模式 28
4）PFT(私營機構融資)模式 29
（2）商品房開發(fā)模式 29
（3）工業(yè)園開發(fā)模式 30
第二章 中國土地開發(fā)行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 33
1.3 土地開發(fā)行業(yè)經濟環(huán)境分析 33
1.3.1 2015年國內GDP增長分析 33
1.3.2 2015年工業(yè)經濟增長分析 37
1.3.3 2015年固定資產投資分析 46
1.3.4 國家宏觀經濟預測分析 52
1.4 土地開發(fā)行業(yè)政策環(huán)境分析 55
1.4.1 中國貨幣政策分析 55
（1）2015年中國貨幣數(shù)據(jù)分析 56
（2）2015年中國貨幣政策分析 61
（3）房地產周期與貨幣政策相關性分析 74
（4）中國貨幣政策后期走勢預判 78
1.4.2 中國財政政策分析 83
（1）2015年中國財政政策分析 83
（2）2015年地方財政政策分析 85
（3）中國財政政策后期走勢預判 105
1.4.3 中國土地政策分析 106
（1）農村土地流轉制度改革 106
（2）城市土地出讓制度改革 107
1）土地儲備制度分析 107
2）土地出讓金制度分析 109
3）土地招拍掛制度分析 115
第三章 2010-2015年土地政策分析 116
1.5 土地開發(fā)行業(yè)社會環(huán)境分析 116
1.5.1 中國城鎮(zhèn)化進程分析 116
1.5.2 中國城鎮(zhèn)化現(xiàn)狀與規(guī)劃 117
1.5.3 城鎮(zhèn)化與土地開發(fā)需求分析 127
1.6 房地產行業(yè)開發(fā)運營狀況分析 131
1.6.1 2015年全國房地產開發(fā)景氣指數(shù) 131
1.6.2 2015年全國房地產開發(fā)投資分析 134
（1）房地產開發(fā)投資金額分析 134
（2）全國房屋新開工面積分析 135
（3）全國房屋施工面積分析 135
（4）全國房屋竣工面積分析 136
1.6.3 2015年全國房地產銷售情況分析 136
1.6.4 2015年全國房地產資金來源分析 137
第四章 中國土地開發(fā)市場供需現(xiàn)狀分析 139
1.7 土地開發(fā)市場供應現(xiàn)狀分析 139
1.7.1 2015年全國建設用地供應分析 139
（1）批準國有建設用地規(guī)模 139
（2）國有建設用地供應情況 144
（3）重點城市土地抵押情況 147
1.7.2 2015年全國住房用地供應分析 148
（1）全國住房用地供應數(shù)量 148
1）全國住房用地供應總量 148
2）保障性安居工程用地供應量 148
3）其他商品住房用地供應量 148
4）熱點城市住房用地供應分析 149
1.7.3 2015年全國商業(yè)用地供應分析 149
（1）全國商業(yè)用地供應總量 149
（2）全國商業(yè)用地供應趨勢 159
1.7.4 2015年全國工業(yè)用地供應分析 160
（1）全國工業(yè)用地供應總量 160
（2）全國工業(yè)用地供應趨勢 161
1.8 土地開發(fā)市場需求現(xiàn)狀分析 167
1.8.1 2015年全國土地成交情況分析 167
1.8.2 2015年全國土地成交均價分析 168
1.8.3 2015年全國土地成交地塊排名 169
（1）成交地塊總價排名 169
1）全國成交地塊總價排名 169
2）住宅成交地塊總價排名 170
3）商辦用地成交總價排名 172
（2）成交地塊樓面價排名 172
1）全國成交地塊樓面價排名 173
2）住宅成交地塊樓面價排名 173
3）商辦用地成交樓面價排名 175
（3）成交地塊溢價排名 177
1.9 2015年土地市場招拍掛分析 178
1.9.1 土地招拍掛出讓總體情況 178
1.9.2 土地市場招標出讓分析 181
1.9.3 土地拍賣掛牌出讓分析 181
1.10 2015年全國主要城市地價分析 182
1.10.1 全國地價總體分析 182
1.10.2 各經濟區(qū)域地價分析 185
（1）區(qū)域經濟地價總體分析 185
（2）長三角地區(qū)地價分析 188
（3）珠三角地區(qū)地價分析 190
（4）環(huán)渤海地區(qū)地價分析 192
1.10.3 各地理區(qū)域地價分析 194
1.10.4 主要城市地價分析 195
（1）北京市地價走勢分析 197
（2）上海市地價走勢分析 201
（3）廣州市地價走勢分析 202
1.10.5 當前土地市場價格形勢分析 204
1.10.6 后期土地市場價格走勢預判 208
第五章  中國土地開發(fā)行業(yè)區(qū)域市場分析 209
1.11 區(qū)域市場整體分析 209
1.11.1 京津唐地區(qū) 209
1.11.2 長三角地區(qū) 210
1.11.3 珠三角地區(qū) 211
1.11.4 成渝地區(qū) 212
1.11.5 武漢城市圈 213
1.11.6 長株潭地區(qū) 215
1.11.7 東北三省 216
（1）區(qū)域宏觀環(huán)境分析 216
（2）區(qū)域土地市場分析 217
1）土地供應總量分析 217
2）土地供應結構分析 218
3）房地產開發(fā)用地分析 219
4）工礦倉儲用地分析 221
1.11.8 山東半島城市群 221
（1）區(qū)域宏觀環(huán)境分析 222
（2）區(qū)域土地市場分析 223
1）土地供應總量分析 223
2）土地供應結構分析 224
3）房地產開發(fā)用地分析 226
4）工礦倉儲用地分析 227
1.12 京津唐地區(qū)分析 228
1.12.1 北京市 228
1.12.2 天津市 229
1.12.3 河北省 232
第六章 房地產及其他綜合性開發(fā)企業(yè)分析 236
1.20.1 招商局地產控股股份有限公司經營分析 236
（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 236
（2）企業(yè)組織架構分析 236
（3）企業(yè)土地儲備情況 237
（4）企業(yè)土地開發(fā)策略 237
（5）企業(yè)主要經濟指標 238
（6）企業(yè)財務狀況分析 243
1）企業(yè)盈利能力分析 243
2）企業(yè)運營能力分析 245
3）企業(yè)償債能力分析 246
4）企業(yè)發(fā)展能力分析 248
（7）企業(yè)經營優(yōu)劣勢分析 248
（8）企業(yè)最新發(fā)展動向分析 249
1.20.2 金地(集團)股份有限公司經營分析 249
1.20.3 深圳華僑城股份有限公司經營分析 260
1.20.4 北京首都開發(fā)股份有限公司經營分析 273
1.20.5 南京棲霞建設股份有限公司經營分析 284
1.21 城市投資建設類開發(fā)企業(yè)分析 294
1.21.1 中國城市建設控股集團有限公司發(fā)展分析 294
（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 294
（2）企業(yè)組織架構分析 295
（3）企業(yè)土地開發(fā)策略 295
（4）企業(yè)建設工程分析 296
（5）企業(yè)招商項目分析 297
（6）企業(yè)發(fā)展優(yōu)劣勢分析 297
（7）企業(yè)最新發(fā)展動向分析 297
1.21.2 北京城建投資發(fā)展股份有限公司發(fā)展分析 297
1.21.3 云南省城市建設投資有限公司發(fā)展分析 308
第七章 土地一級開發(fā)盈利模式與風險規(guī)避 320
1.22 土地一級市場開發(fā)成本分析 320
1.22.1 土地一級開發(fā)成本分析 320
1.22.2 土地一級開發(fā)成本構成 320
1.22.3 土地一級開發(fā)中涉及的稅費 328
1.23 土地一級市場盈利模式分析 330
1.23.1 城市區(qū)域開發(fā)項目價值鏈分析 330
1.23.2 價值鏈中各節(jié)點權力和利益點 330
1.23.3 土地一級開發(fā)的利潤來源分析 331
1.23.4 土地一級開發(fā)的盈利模式分析 333
（1）從一級開發(fā)本身獲利 333
（2）分享土地增值收益 333
（3）持有部分公共建筑 334
（4）為二級拿地鋪墊 334
1.23.5 土地一級開發(fā)的盈利路徑分析 335
（1）如何取得土地一級開發(fā)名義 335
（2）間接獲取收益常規(guī)操作路徑 347
1）間接獲取土地的操作關鍵 347
2）間接獲取土地收益的模式 347
（3）直接獲取土地增值收益分析 348
1）兼顧融合各方參與者利益 348
2）成功開發(fā)模式的經驗借鑒 349
3）公私協(xié)議合作開發(fā)模式分析 350
4）整體公私協(xié)議合作開發(fā)模式 350
1.24 土地一級市場項目操盤分析 351
1.24.1 土地出讓市場營銷策略 351
（1）土地策略 351
（2）價格策略 353
（3）營銷渠道策略 356
（4）促銷策略 356
1.24.2 土地的招投標方案分析 358
（1）招標評標因素構成 358
（2）主要評標方法分析 366
1.25 土地一級開發(fā)市場的風險與規(guī)避 367
1.25.1 土地一級開發(fā)的特點 367
1.25.2 土地一級開發(fā)的風險 369
（1）政策風險 369
（2）融資風險 369
（3）政府行為風險 370
（4）征地、拆遷工作風險 370
（5）市場風險 370
1.25.3 土地一級開發(fā)風險防范措施 371
（1）融資風險防范措施 371
（2）拆遷風險方法措施 372
（3）外部環(huán)境風險防范措施 372
第八章  土地一級開發(fā)融資模式與行業(yè)趨勢 376
1.26 土地一級開發(fā)融資需求分析 376
1.26.1 現(xiàn)實融資需求 376
1.26.2 潛在融資需求 376
1.27 土地一級開發(fā)融資模式分析 376
1.27.1 土地儲備機構直接安排融資并承擔責任 377
1.27.2 一級開發(fā)主體與金融機構簽訂借款合同 377
1.27.3 一級開發(fā)主體融資并承擔責任與義務 378
1.27.4 項目公司融資，一級開發(fā)主體擔保 379
1.28 房地產信托模式分析 380
1.28.1 貸款型信托模式分析 380
1.28.2 股權型信托模式分析 381
1.28.3 權益型信托模式分析 382
1.29 土地一級開發(fā)融資渠道分析 383
1.29.1 土地一級開發(fā)主要的融資渠道 383
1.29.2 土地一級開發(fā)融資解決方法 385
（1）土地收益證券化 385
（2）城投公司模式的創(chuàng)新 387
1.29.3 中國土地開發(fā)未來發(fā)展趨勢預測 390
（1）土地獲取成本趨勢預測 390
（2）土地開發(fā)供給預測 391
（3）土地開發(fā)企業(yè)發(fā)展趨勢 394
（4）外資投資發(fā)展趨勢預測 395
 
 
圖表目錄
圖表 1  政府獨立開發(fā)模式分析 25
圖表 2  城市運營開發(fā)模式分析 26
圖表 3  主題型項目帶土地開發(fā)模式分析 26
圖表 4  主題型帶土地開發(fā)模式案例—華僑城 26
圖表 5  一級開發(fā)招投標模式分析 27
圖表 6  PPP(公私合營)模式分析 28
圖表 7  BOT(運營-移交)模式分析 28
圖表 8  TOT(移交-經營-移交)模式分析 28
圖表 9  PFT(私營機構融資)模式分析 29
圖表 10  商品房開發(fā)模式介紹 29
圖表 11  復合型地產開發(fā)模式—深圳華僑城 30
圖表 12  2015年GDP初步核算數(shù)據(jù) 33
圖表 13  GDP環(huán)比增長速度 34
圖表 14  2011-2015年我國國內生產總值及其增長速度 35
圖表 15  2011-2012年我國人均GDP統(tǒng)計 35
圖表 16  2012年12月-2015年12月規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長速度 38
圖表 17  2012年12月-2015年12月我國發(fā)電量日均產量及同比增速 42
圖表 18  2012年12月-2015年12月我國鋼材日均產量及同比增速 42
圖表 19  2012年12月-2015年12月我國水泥日均產量及同比增速 43
圖表 20  2012年12月-2015年12月我國原油加工量日均產量及同比增速 44
圖表 21  2012年12月-2015年12月我國十種有色金屬日均產量及同比增速 44
圖表 22  2012年12月-2015年12月我國乙烯日均產量及同比增速 45
圖表 23  2012年12月-2015年12月我國汽車日均產量及同比增速 45
圖表 24  2012年12月-2015年12月我國轎車日均產量及同比增速 45
圖表 25  2011-2015年我國全社會固定資產及其增長率情況 47
圖表 26  2012年12月-2015年12月我國固定資產投資（不含農戶）同比增速 47
圖表 27  2012年12月-2015年12月固定資產投資到位資金同比增速 49
圖表 28  2015年固定資產投資（不含農戶）主要數(shù)據(jù) 49
圖表 29  2013 年分機構人民幣貸款情況 57
圖表 30  社會融資規(guī)模 58
圖表 31  2013 年 1-12 月金融機構人民幣貸款各利率區(qū)間占比 59
圖表 32  2013 年 1-12 月大額美元存款與美元貸款平均利率 60
圖表 33  2013 年銀行間外匯即期市場人民幣對各幣種交易量 69
圖表 34  跨境貿易人民幣結算情況 70
圖表 35  中國實際房價與名義利率 74
圖表 36  房地產周期與貨幣政策 76
圖表 37  2015年中央財政平衡關系 89
圖表 38  2015年地方財政平衡關系 89
圖表 39  2014年中央財政預算平衡關系 101
圖表 40  2001～2011年某地市土地出讓金收支情況 110
圖表 41  土地出讓金促進地方經濟增長作用機理示意圖 112
圖表 42  2011～2015年某地市土地出讓金收入占比情況 112
圖表 43  城鎮(zhèn)化水平變化 120
圖表 44  城市(鎮(zhèn))數(shù)量和規(guī)模變化情況 120
圖表 45  城市基礎設施和服務設施變化情況 121
圖表 46  常住人口城鎮(zhèn)化率與戶籍人口城鎮(zhèn)化率的差距 121
圖表 47  新型城鎮(zhèn)化主要指標 127
圖表 48  2015年全國房地產開發(fā)和銷售情況 131
圖表 49  2015年東中西部地區(qū)房地產開發(fā)投資情況 133
圖表 50  2015年東中西部地區(qū)房地產銷售情況 133
圖表 51  中國國房景氣指數(shù)(月度) 134
圖表 52  全國房地產開發(fā)投資增速 134
圖表 53  全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速 136
圖表 54  全國商品房銷售面積及銷售額增速 137
圖表 55  全國房地產開發(fā)企業(yè)本年到位資金增速 138
圖表 56  建設用地批復（2015年11-12月） 139
圖表 57  建設用地批復（2014年1-3月） 140
圖表 58  2010年以來1季度建設項目用地審批情況圖 143
圖表 59  2015年1季度建設項目用地審批類型圖 144
圖表 60  2010年以來1季度國有建設項目供應量比較圖 145
圖表 61  2012年與2015年1季度土地供應總量及存量比較圖 145
圖表 62  2012年與2015年各類用地供應量 單位：公頃 146
圖表 63  2012年與2015年不同用途土地供應量比較圖 146
圖表 64  土地供應方式結構圖 147
圖表 65  2008-2012年84個重點城市土地抵押情況 147
圖表 66  全國歷年商業(yè)用房投資額（單位：億元） 149
圖表 67  全國歷年商業(yè)服務用地供應量及占比情況（單位：萬平方米，%） 150
圖表 68  一線城市近三年商業(yè)用地供應總量 151
圖表 69  一線城市近三年商業(yè)用地供應量占比 152
圖表 70  二線城市供應量 TOP10 表 153
圖表 71  二線城市供應量占比 TOP10 153
圖表 72  三四線城市供應量 TOP10 表 154
圖表 73  三四線城市供應量占比 TOP10 155
圖表 74  三四線線城市人均商業(yè)用地供應面積數(shù)據(jù)列表 156
圖表 75  三四線城市 GDP 與商業(yè)用地供應量比值數(shù)據(jù)列表 157
圖表 76  三四線城市人均收入與商業(yè)用地供應量比值數(shù)據(jù)列表 158
圖表 77  2015年全國土地成交總價前十名 169
圖表 78  2015年全國成交住宅用地總價排行榜TOP10 171
圖表 79  2015年全國土地成交樓面價前十名 173
圖表 80  2015年全國成交住宅用地樓面地價排行榜TOP10 173
圖表 81  2010.07-2013.07各月30城市成交商辦建設用地面積(單位：萬平方米，%) 176
圖表 82  2015年7月30城市成交商辦用地樓面價對比(單位：元/平方米) 177
圖表 83  全國成交地塊溢價排名 177
圖表 84  全國主要城市分用途地價水平（元/平方米） 183
圖表 85  全國主要城市分用途地價環(huán)比增長率曲線圖（%） 183
圖表 86  全國主要城市分用途地價同比增長率曲線圖（%） 184
圖表 87  2010-2013 年重點城市分用途地價指數(shù) 184
圖表 88  重點城市綜合地價環(huán)比、同比增長率曲線圖（%） 185
圖表 89  2015年第四季度三大重點區(qū)域地價水平（元/平方米） 185
圖表 90  2015年第四季度三大重點區(qū)域綜合地價增長率（%） 186
圖表 91  三大重點監(jiān)測區(qū)域分用途地價環(huán)比增長率（%） 187
圖表 92  三大重點監(jiān)測區(qū)域分用途地價同比增長率（%） 188
圖表 93  2014-2020年長江三角洲地區(qū)綜合地價指數(shù) 189
圖表 94  2014-2020年長江三角洲地區(qū)分類地價指數(shù) 190
圖表 95  2014-2020年珠江三角洲地區(qū)綜合地價指數(shù) 191
圖表 96  2014-2020年珠江三角洲地區(qū)分類地價指數(shù) 191
圖表 97  2014-2020年環(huán)渤海地區(qū)綜合地價指數(shù) 192
圖表 98  2014-2020年環(huán)渤海地區(qū)分類地價指數(shù) 193
圖表 99  2013 年第四季度東中西部地區(qū)重點城市地價水平（元/平方米） 194
圖表 100  2013 年第四季度東中西部地區(qū)重點城市綜合地價增長率（%） 195
圖表 101  70個大中城市中新建住宅銷售價格和105個城市住宅用地價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量統(tǒng)計情況 196
圖表 102  2012 年以來異常交易地塊成交上報宗數(shù)和月均溢價率統(tǒng)計情況 197
圖表 103  2015年1-4季度北京市國家級監(jiān)測范圍地價動態(tài)監(jiān)測結果 200
圖表 104  2013上海土地市場上半年總地價TOP10 201
圖表 105  2012年-2015年1-11月房地產開發(fā)企業(yè)資金來源變化情況 206
圖表 106  2010 年以來各季度分用途用地占供地總量比例圖 207
圖表 107  2015年以來京津唐地區(qū)供地總量及同比增長率 210
圖表 108  珠三角地區(qū)各城市2010年土地供應總量及來源變化情況 212
圖表 109  2015年武漢土地供應區(qū)域分布情況 213
圖表 110  2013-2015年武漢居住類土地成交價及溢價率 214
圖表 111  東北三省土地供應總量及存量變化情況 217
圖表 112  東北三省2015年各季度土地供應量對比 218
圖表 113  2015年以來東北三省土地供應結構變化 218
圖表 114  2015年東北三省各省土地供應結構對比 219
圖表 115  東北三省2015年房地產開發(fā)用地供應結構 220
圖表 116  2015年以來東北三省普通商品住房用地及商服用地出讓均價變動情況 220
圖表 117  山東半島城市群2015年1-11月主要經濟指標 222
圖表 118  2015年省房地產開發(fā)投資情況 222
圖表 119  2015年山東半島城市群土地供應量季度變化情況 224
圖表 120  山東半島城市群2015年土地供應分布情況 224
圖表 121  2015年山東半島城市群土地供應結構變化 225
圖表 122  山東半島城市群各城市2015年土地供應結構比較 225
圖表 123  2015年山東半島城市群房地產開發(fā)用地供應結構 226
圖表 124  2015年山東半島城市群房地產開發(fā)用地出讓均價變動情況 227
圖表 125  招商局地產控股股份有限公司組織架構分析 236
圖表 126  招商局地產控股股份有限公司負債能力分析 238
圖表 127  招商局地產控股股份有限公司利潤能力分析 241
圖表 128  招商局地產控股股份有限公司盈利能力分析 243
圖表 129  招商局地產控股股份有限公司運營能力分析 245
圖表 130  招商局地產控股股份有限公司償債能力分析 246
圖表 131  招商局地產控股股份有限公司發(fā)展能力分析 248
圖表 132  金地(集團)股份有限公司負債能力分析 251
圖表 133  金地(集團)股份有限公司利潤能力分析 254
圖表 134  金地(集團)股份有限公司財務指標分析 255
圖表 135  深圳華僑城股份有限公司負債能力分析 264
圖表 136  深圳華僑城股份有限公司利潤能力分析 267
圖表 137  深圳華僑城股份有限公司財務指標分析 269
圖表 138  北京首都開發(fā)股份有限公司負債能力分析 275
圖表 139  北京首都開發(fā)股份有限公司利潤能力分析 278
圖表 140  北京首都開發(fā)股份有限公司財務指標分析 279
圖表 141  南京棲霞建設股份有限公司負債能力分析 285
圖表 142  南京棲霞建設股份有限公司利潤能力分析 288
圖表 143  南京棲霞建設股份有限公司財務指標分析 290
圖表 144  中國城市建設控股集團有限公司組織架構分析 295
圖表 145  北京城建投資發(fā)展股份有限公司負債能力分析 299
圖表 146  北京城建投資發(fā)展股份有限公司利潤能力分析 302
圖表 147  北京城建投資發(fā)展股份有限公司財務指標分析 304
圖表 148  云南省城市建設投資有限公司負債能力分析 309
圖表 149  云南省城市建設投資有限公司利潤能力分析 312
圖表 150  云南省城市建設投資有限公司財務指標分析 314
圖表 151  融資模式一流程圖 377
圖表 152  融資模式二流程圖 378
圖表 153  融資模式三流程圖 379
圖表 154  融資模式四流程圖 379