近日，廣州市首批老舊小區(qū)成片連片改造項(xiàng)目——廣州北站東側(cè)片區(qū)正式開(kāi)工。126個(gè)老舊小區(qū)“打包”統(tǒng)籌推進(jìn)微改造，不僅要“煥新”社區(qū)人居環(huán)境、補(bǔ)齊公共服務(wù)短板，還要挖掘片區(qū)文、商、旅、創(chuàng)等多元社區(qū)價(jià)值，重振“新華墟市”、打造“煙火中軸”。
目前，廣州市正在成片連片改造老舊小區(qū)，由單個(gè)小區(qū)改造向成片連片縱深推進(jìn)，由小區(qū)物理空間改造向街區(qū)社會(huì)治理轉(zhuǎn)變，整體統(tǒng)籌、高效發(fā)揮片區(qū)存量空間、公服設(shè)施及文商旅創(chuàng)等資源稟賦，發(fā)揮片區(qū)改造輻射帶動(dòng)作用，實(shí)現(xiàn)人居環(huán)境、文化環(huán)境、營(yíng)商環(huán)境“三提升”。花都區(qū)廣州北站東側(cè)片區(qū)正是其中之一。
先入戶調(diào)查居民需求，再形成設(shè)計(jì)方案
廣州北站東側(cè)老舊小區(qū)成片連片微改造項(xiàng)目北至秀全大道、南至新街河、東至建設(shè)路、西至新民路。本次片區(qū)微改造將借力北站區(qū)域整體設(shè)計(jì)，全面提升老城區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施。片區(qū)內(nèi)有五個(gè)社區(qū)以及一條村（新華村），現(xiàn)狀居住8002戶，總?cè)丝?2859人。片區(qū)建成度高，建筑密度較大，建筑普遍較矮，空置率較高。
片區(qū)內(nèi)路網(wǎng)密集、生活氣息濃厚，超90%的沿路建筑首層均為商業(yè)功能。但由于建設(shè)年代較早，亟須進(jìn)行整體品質(zhì)提升。片區(qū)沿路攤販以菜市場(chǎng)集中區(qū)、小吃食品類、手工飾品類為主，產(chǎn)業(yè)需進(jìn)一步優(yōu)化提升。
項(xiàng)目組聯(lián)合社區(qū)居委會(huì)，通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查、入戶訪談和深入調(diào)查等方式了解居民需求。本次老舊小區(qū)改造涉及四個(gè)社區(qū)，共126個(gè)老舊小區(qū)，據(jù)花都區(qū)住建局介紹，截至目前已收到2577戶居民改造意愿調(diào)查問(wèn)卷，其中同意參與改造2439戶，同意出資用于后續(xù)管養(yǎng)1809戶。
根據(jù)調(diào)查，居民的主要需求集中于房屋建筑本體的基礎(chǔ)改造項(xiàng)目以及排水、消防、鋪裝等方面。其中，100%的居民希望重置雨污分流，超80%的居民希望修繕樓棟本體，超60%的居民希望完成三線下地。
項(xiàng)目組現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)研，小區(qū)大多數(shù)樓棟門破舊、缺乏對(duì)講系統(tǒng)，樓棟內(nèi)燈具損壞、墻面污損、缺乏消防設(shè)施。小區(qū)內(nèi)道路不平，缺乏適老化設(shè)施、無(wú)障礙設(shè)施、電梯。室外排水設(shè)施老舊、照明缺失、消火栓破損。車輛在空地、街巷停車為主，停車不規(guī)范問(wèn)題較嚴(yán)重。
本次改造包括房屋本體部分的樓道修繕、外立面整治、樓棟“三線”整治、適老化設(shè)施改造、維修房屋戶外構(gòu)造構(gòu)件等；公共空間部分的公共“三線”整治、道路修繕、雨污分流及管道清淤、安裝維修照明設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)補(bǔ)點(diǎn)及改造等；人居環(huán)境部分，對(duì)社區(qū)空間、道路空間等內(nèi)容和節(jié)點(diǎn)進(jìn)行改造。在實(shí)施方案及設(shè)計(jì)階段，建設(shè)單位/代建單位會(huì)同設(shè)計(jì)單位將就居民意愿進(jìn)一步詳細(xì)調(diào)查，充分征求意見(jiàn)再確定最終方案。
打造新中路軸線，建設(shè)“新華市場(chǎng)+墟市”雙核心
廣州北站東側(cè)老舊小區(qū)除了居住屬性，還有商業(yè)屬性。項(xiàng)目支持行政國(guó)企單位自主改造自有物業(yè)，優(yōu)先公共屬性功能，增強(qiáng)區(qū)域活力。同時(shí)，鼓勵(lì)建筑首層“住轉(zhuǎn)商”，增加便民服務(wù)設(shè)施品類和新興商業(yè)業(yè)態(tài)。國(guó)有物業(yè)融合集中發(fā)展，建議聯(lián)合業(yè)主及社會(huì)資本實(shí)現(xiàn)“1+1＞2”的產(chǎn)業(yè)提升。
項(xiàng)目提出，打造新中路老城記憶軸線，南北向串聯(lián)，老區(qū)舊芯縫合。依托“新中路”軸線及商業(yè)大道發(fā)展軸線打造提升的契機(jī)，推進(jìn)沿街立面改造，促進(jìn)片區(qū)整體提升；結(jié)合本地業(yè)態(tài)，融合當(dāng)?shù)匚幕?，建設(shè)“新華市場(chǎng)+墟市”雙核心；沿新中路軸線，落實(shí)多個(gè)節(jié)點(diǎn)的改造，以點(diǎn)連線、以線成面。
在新中路福寧社區(qū)段，項(xiàng)目將重點(diǎn)設(shè)計(jì)新華街市的入口空間和交通節(jié)點(diǎn)空間。路口增設(shè)人行過(guò)街設(shè)施，局部抬高路口地面空間，整理沿街建筑立面；另外，改造新華市場(chǎng)牌坊，修復(fù)損壞的部分，增設(shè)有特色的建筑構(gòu)件。在新中路豐盛社區(qū)段、新民社區(qū)段、華南社區(qū)段，項(xiàng)目將提升道路兩側(cè)建筑立面，增設(shè)臨時(shí)攤位外擺區(qū)和非機(jī)動(dòng)車道，增設(shè)城市家具和人行休憩空間等景觀設(shè)施。
“北站片區(qū)”將引入繽紛“集社”的理念，進(jìn)行空間流線的設(shè)計(jì)、立面風(fēng)貌和景觀環(huán)境的提升，包括嬰兒島改造、1958影院有機(jī)更新等多個(gè)內(nèi)容。改造后，新華市場(chǎng)和新華墟市的室內(nèi)空間將往室外和住宅底商延伸，形成“泛集市”的商業(yè)空間。
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